Omnium Finance revient vers vous sur l’obligation de paiement des loyers commerciaux durant la période liée au COVID 19

Comme nous vous l’indiquions dans notre article « OMNIUM FINANCE s’intéresse aux effets du COVID sur les loyers commerciaux« , publié le 3 août 2020, la crise sanitaire que nous traversons a des répercussions sur les relations entre les locataires et les propriétaires en matière de baux commerciaux dans le cadre de l’exploitation de résidences de services.

Nombreux sont les investisseurs en LMNP qui s’interrogent sur les effets du COVID 19 quant au paiement de leurs loyers : Un exploitant peut-il suspendre le paiement des loyers ? Peut-il annuler le versement des loyers commerciaux en raison du COVID 19 ?

Récemment, la Cour d’Appel de Grenoble s’est vu présenter une affaire dans laquelle un locataire, exploitant une résidence de tourisme, s’opposait à la demande du bailleur de lui régler les loyers durant la période d’interdiction d’ouverture COVID 19 du 15 mars 2020 au 2 juin 2020.

Par un jugement en date du 5 novembre 2020 n° 16/04533, la Cour d’Appel a affirmé que même en présence d’une interdiction d’ouverture pendant la crise sanitaire de COVID 19, les loyers sont dus par le locataire qui ne peut pas opposer l’exception d’inexécution, la force majeure ou la destruction partielle de la chose louée.

En l’espèce, le preneur a tenté d’argumenter sa demande d’annulation de paiement des loyers en invoquant l’exception d’inexécution. Il voulait prouver que le bailleur n’ayant pas délivrer la chose louée, il n’avait pas pu en jouir paisiblement pour le louer.

La Cour a rappelé que « le bail commercial n’a pas subordonné le paiement des loyers à une occupation particulière des locaux ni à aucun taux de remplissage. Il ne résulte d’aucun élément que l’appelant ait manqué à ses obligations contractuelles rendant impossible la location des lots et l’exercice par le preneur de son activité hôtelière. »

L’exploitant souhaitait également invoquer la force majeure pour s’exonérer du paiement des loyers.

La Cour d’Appel a considéré que « concernant le moyen pris de la force majeure liée à l’épidémie COVID 19, il n’est pas justifié par l’intimée de difficultés de trésorerie rendant impossible l’exécution de son obligation de payer les loyers. Cette épidémie n’a pas ainsi de conséquences irrésistibles. »

Le locataire soulevait également qu’il y avait destruction partielle de la chose louée selon lui en raison de l’impossibilité d’user le bien conformément à la destination. La Cour a également rejeté ce motif.