Le logement et les Français : d’une tradition foncière forte à un avenir plus défiant.

Réduit à sa fonction primaire, le logement sert à nous abriter et à nous faire vivre au sein de la société. Pourtant le temps où l’homme bâtissait « sa maison » de ses propres mains est bien révolu.

Aujourd’hui, le logement est une industrie, avec des métiers très spécifiques : promoteurs, architectes, constructeurs, distributeurs, etc., mais aussi un actif, au même titre qu’une valeur financière, car le foncier se prête depuis toujours à des spéculations, au sens large du terme.

 Nous avons souhaité interroger Jean Pène, Directeur général d’Imodeus, (structure de promotion du groupe Omnium Finance), mais aussi Trésorier de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) Occitanie Toulouse Métropole, au sujet de quelques réalités dans le domaine de l’immobilier, réalités qui n’ont rien d’évident pour les gens, bien qu’elles soient présentes dans l’inconscient collectif.

 

  1. Jean, depuis quand le métier de promoteur existe-t-il ? Quel était son rôle à l’époque ? Comment ce métier, a-t-il évolué ?

 

En premier lieu, il faut rappeler ce qu’est un promoteur immobilier : un professionnel qui prend l’initiative de la réalisation d’un bâtiment qu’il destine à la vente, qui réunit les financements nécessaires au projet et qui en assume le risque.

Si les premières opérations de promotion immobilière datent probablement du 17ème siècle, le métier de promoteur immobilier s’est réellement développé après la Seconde Guerre mondiale, en réponse au besoin extrêmement important de logements neufs, répondant aux nouvelles normes et attentes de confort des Français.

C’est aussi dans cette période qu’est créé l’environnement réglementaire qui vient encadrer la pratique de la profession de promoteur immobilier et structurer un cadre sécurisé pour ses clients.

Depuis les années 1950, le métier évolue dans un environnement normatif et légal, de plus en plus exigeant et protecteur vis-à-vis des futurs occupants (réglementation acoustique, thermique, sécurité incendie, création de la VEFA, obligation de dommage ouvrage…). De nos jours, en réponse à cette complexité, les promoteurs intègrent dans leurs équipes des compétences techniques, juridiques, commerciales.

 

  1. Acheter un bien immobilier sur « plan » ne fait rêver personne. Pourtant, la construction en VEFA est aujourd’hui la pratique générale ? Pourquoi et quand, a-t-on institutionnalisé ce type de montages financiers ?

 

La VEFA – Vente en l’État Futur Achèvement – est un contrat d’acquisition d’un bien immobilier (maison ou appartement) qui n’existe pas encore. Elle a été créée en 1967. En l’absence de VEFA, le promoteur doit construire l’immeuble, avant de pouvoir le vendre (c’est ce qui se passe dans de nombreux pays qui ne disposent pas de système équivalent à la VEFA), ce qui accroît le risque pour le promoteur. La VEFA permet de commercialiser tout ou partie de l’opération, avant le démarrage des travaux. Les travaux seront partiellement financés par ses acquéreurs qui, en contrepartie, bénéficieront d’une Garantie Financière Achèvement (GFA), délivrée par un organisme financier. Ce dernier s’assurera, avant de délivrer cette garantie, que l’opération est suffisamment sécurisée, (commercialisation suffisamment avancée et solvabilité du promoteur assurée).

Ce dispositif permet en plus de limiter fortement les risques de création de bulles dans l’immobilier neuf : en effet, la GFA n’étant accordée que lorsque l’avancement commercial est jugé satisfaisant par l’organisme financier qui la délivre, il n’est pas possible de construire des collectifs entièrement vides, à grande échelle, comme ce fut le cas en Espagne, par exemple, lors de la crise de 2008. C’est en partie grâce à la VEFA que le marché de l’immobilier Français a été le premier à repartir et un des moins touchés en Europe par la crise de 2008.

 

  1. Depuis près de 35 ans, en France, l’immobilier locatif est ouvert à des investisseurs privés, grâce à des dispositifs fiscaux ? Pourquoi cette mesure incitative ? Pourrait-on s’en passer demain, sans sombrer dans une crise du logement sans précédent ?

Le marché locatif français est ouvert depuis très longtemps à l’investissement privé ; les grands boulevards parisiens, par exemple, au 19ème siècle, ont été en grande partie composés d’immeubles de rapport, destinés à la location, bâtis avec des fonds privés.

La création de logements est une nécessité. La collectivité (l’État) peut y répondre en réalisant elle-même des bâtiments (ce qu’elle fait de manière directe ou indirecte, par le biais des bailleurs sociaux et des subventions qu’elle leur accorde), ou en facilitant la création de logements privés.

En ce qui concerne le marché de l’investissement locatif, en dehors de l’attrait de l’immobilier comme valeur refuge, il faut qu’il présente un rendement suffisant. En simplifiant, il s’agit du rapport du loyer annuel sur le prix du logement. Lorsque ce rapport est insuffisant, l’Etat a recours à des dispositifs fiscaux, qui viennent augmenter la rentabilité de l’investissement réalisé, afin de soutenir la création de logements.

Sans dispositifs fiscaux, l’intérêt de l’investissement serait moindre et le nombre de logements construits moins important. Certains observateurs pensent que ces aides soutiennent artificiellement le marché, participent à l’inflation et que leur suppression aura pour effet de faire baisser les prix des logements.

Je vous renvoie à un article de notre site : https://www.imodeus.com/combien-coute-un-logement-neuf-votre-promoteur-decompose-son-prix-de-vente .

Vous pouvez constater que les leviers de baisse pour le promoteur sont faibles : les coûts travaux ? au détriment de la qualité ou des entreprises ? en intégrant de nouveaux process de construction ? – le prix du foncier ? alors même que la logique environnementale nous pousse à construire plus près des centres urbains, et donc dans des zones où le foncier se fait plus rare et sa mutation plus coûteuse – les autres coûts sont marginaux.

Cette baisse – qui redonnerait, avec la hausse des loyers inévitable, poussée par la pénurie de logements, une meilleure rentabilité, et qui resolvabiliserait les propriétaires occupants – sera donc très longue à se dessiner. Je vous recommande de lire à ce sujet la réponse de la FPI à la Cour des Comptes : https://fpifrance.fr/presse/la-cour-des-comptes-et-les-depenses-fiscales-pour-le-logement-une-critique-contestable

 

  1. Comment serons-nous logés demain ? On entend dire que la notion de « propriété » sera davantage remplacée par celle d’«usage » ? Deviendrons-nous tous des simples « locataires » sur terre, au-delà du sens plus philosophique du terme… ?

 

Le sujet des logements de demain est une question difficile. En première approche, le logement n’évolue pas : vous entrez dans une maison ou un immeuble du 15ème siècle et vous trouverez la même organisation générale composée d’une zone de vie, avec a minima une cuisine et un coin repas, et d’une zone de repos, des chambres. Les surfaces, les équipements, le confort ont évolué, la base reste identique. Le logement restera un abri sous lequel dormir et manger.

Au-delà des modifications technologiques, nous pouvons imaginer que les évolutions du logement se feront donc essentiellement dans les usages. Parmi ces évolutions, nous pouvons citer quelques exemples :

  • Développement de la colocation chez les étudiants, bien entendu, mais aussi chez les jeunes travailleurs, chez les retraités. Les motivations sont diverses : mises en commun de moyens pour améliorer les conditions de logement, choix d’un mode de vie plus collectif.
  • Adaptation de l’organisation des cellules sur des modes moins traditionnels que la création d’un coin vie et d’un coin nuit, adaptés à la famille classique (qui ne représente plus aujourd’hui que 27% des foyers, par opposition aux familles recomposées, décomposées, monoparentales, aux phénomènes de cohabitation/décohabitation). Vous pouvez utilement voir à ce sujet le travail d’architectes, tels que Beatriz Ramo (STAR stratégies et architecture) qui recombine les logements pour répondre de manière adaptée et non uniforme à la diversité des foyers.
  • Mise en commun d’équipements, facilitée par la mise en réseau des habitants ; ainsi divers équipements peuvent être utilisés en partage : voitures, vélos, mais aussi chambres d’amis, ateliers, salles de vie… L’habitat coopératif et l’habitat participatif nous donnent des exemples de cette évolution (par exemple, l’opération « Aux quatre vents » dans la ZAC de la Cartoucherie, à Toulouse)
  • Cette mise en réseau à l’échelle d’un bâtiment, par le biais de nouvelles applications, facilite aussi la mise en place d’échanges de service entre copropriétaires, favorisant la vie en commun.

D’autres réflexions, relatives à l’urbanisme de demain, dépassent l’échelle du logement – l’organisation des déplacements, la mixité fonctionnelle des quartiers. Des villes en sont des exemples. Elles modifient la manière de créer de nouveaux quartiers, voire d’amener de la qualité dans des espaces urbains existants, (par exemple, les bords de Garonne à Bordeaux, les futures Ramblas à Toulouse), ou de permettre la reconstruction de la ville sur la ville, en rendant la densité nécessaire acceptable par l’apport de nouveaux services et une meilleure qualité de vie.

La question que vous posez sur la généralisation de la notion d’usage se substituant à celle de propriété est complexe. Cela part d’un simple constat : de plus en plus de sociétés proposent à leurs clients de payer pour un service, un usage, sans avoir à acheter le produit nécessaire à cet usage. Cela est en train de se développer pour la mobilité, depuis le principe simple du leasing pour son véhicule, jusqu’à des modèles plus complexes mixant le droit à l’usage de l’ensemble des transports partagés et communs pour les mobilités urbaines, pour des produits de consommation courante, tels que des pneus (on vend des kilomètres et plus de la gomme), voire même des matelas !

Alors, pourquoi ne pas généraliser ce raisonnement au logement ?

Peut-être, parce que cela existe déjà : à peu près 40% des français sont locataires !

Parce que la fourniture de ce type de service mobiliserait énormément de fonds propres (cf. l’offre des bailleurs sociaux).

Parce qu’il faudrait proposer une offre alternative à celle qui, aujourd’hui, est proposée essentiellement par les particuliers et les bailleurs sociaux, sur un service qui est coûteux et qui nécessite une organisation lourde : organisation difficile de la mobilité, en particulier, pour le fournisseur du service qui doit disposer d’un bien libre à proposer.

Parce que les choix de vie et d’habitat sont multiples et qu’aucun investisseur ne prendra le risque de proposer une offre qui corresponde à tous ces choix.

 

En conclusion, de nombreux consommateurs font déjà le choix de l’usage plutôt que celui de la propriété. Mais la propriété répond à un besoin de sécurité (ne pas dépendre de quelqu’un pour mettre un toit sur la tête de sa famille) et à une demande d’individualisation (parfois factice) de son logement. Il est très peu probable que l’on voit arriver de nouveaux acteurs, à grande échelle, proposant une alternative à la location classique et aux logements sociaux, avec une offre alternative de services s’appuyant sur l’usage de logements.