L’immobilier dans l’ADN du Groupe Omnium Finance

C’est un livre qui ne passe pas inaperçu auprès des professionnels de l’immobilier en France. Dans L’immobilier au cœur, Alexandra Cuxac, Présidente de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) dresse un état des lieux du secteur, mais formule surtout des propositions concrètes pour une future politique du logement.

Le Blog d’Omnium Finance interroge deux cadres dirigeants du Groupe à propos de ce livre :

Xavier Chausson, PDG du Groupe Omnium Finance

Jean Pène, Directeur Général d’Imodeus


Le métier de promoteur reste largement méconnu des français. Quelles sont les raisons de cette méconnaissance qui peut aller jusqu’à la méfiance ? Comment pouvons-nous remédier à cela ? 

Xavier Chausson :

Pour exercer son métier, un promoteur doit faire face à plusieurs enjeux que l’on peut résumer en quelques lignes :

1/ acheter un foncier au meilleur prix possible, le mieux placé possible répondant à des besoins avérés de logements ;

2/ élaborer un programme immobilier en collaboration avec un architecte respectant la réglementation et les contraintes locales, toujours plus nombreuses et importantes ;

3/ maîtriser le coût et la qualité de la construction ; trouver le financement de son opération immobilière ; obtenir les garanties d’achèvement ;

4/ trouver la sortie commerciale la mieux adaptée au projet : accession à la propriété, logements sociaux, vente en bloc à des institutionnels ou lot par lot à des investisseurs ;

5/ prendre le risque de devoir assurer les pertes financières potentielles si la marge de l’opération est insuffisante, après avoir assumé l’ensemble des coûts.

Compte-tenu de ces différents critères, vous voyez que le métier de promoteur nécessite aujourd’hui un véritable professionnalisme et des compétences multiples.

L’image parfois négative peut être le fruit d’excès passés, liés à une période de surchauffe ou à des cas isolés correspondant à une autre époque.

 

Jean Pène :

Les Français voient avec inquiétude les prix des logements neufs augmenter, alors que les dépenses de logement représentent déjà le premier poste du budget des ménages (jusqu’à 34 % pour les ménages les plus modestes, locataires dans le parc privé).

Et comme souvent la conclusion que l’opinion en tire est : les acteurs de la construction de logements augmentent leurs marges en profitant de la situation de tension du marché dans les grandes agglomérations… En clair, les promoteurs sont alors suspectés de s’enrichir au détriment de l’ensemble de la population, confortant ainsi l’image populaire (« j’suis riche, très riche, j’suis dans l’immobilier », extrait de Un homme pressé – Noir Désir).

Cette image ne correspond pas à la réalité. Pour le faire comprendre, il est nécessaire de faire preuve de pédagogie. Nous devons prendre le temps d’expliquer les réalités de notre métier : une société de promotion immobilière est une entreprise qui doit assurer sa rentabilité et proposer des résultats proportionnés aux risques pris. Son activité s’inscrit dans le long terme, en partenariat avec les collectivités, dans un environnement où le moindre échec dans la relation client est aussitôt amplifié par les réseaux sociaux. Devant la complexité technique (réglementation thermique, accessibilité handicapé…) et urbaine accrue (nécessité de reconstruire la ville sur la ville dans les grandes agglomérations), la profession a été dans l’obligation de se professionnaliser et de se staffer : embauche d’ingénieurs, de techniciens, mais aussi d’architectes et de personnels compétents en droit de l’urbanisme. Cette montée en compétence, associée à la capacité financière de certains acteurs, fait aujourd’hui des promoteurs des partenaires privilégiés des collectivités sur des sujets complexes, par exemple de reconversion de friches urbaines en ville, de création de nouveaux quartiers ou de requalification de quartiers anciens. Et c’est une bonne chose, parce que ce métier attire aujourd’hui de jeunes salariés soucieux de s’impliquer dans la vie de leur cité, dans un rôle de bâtisseur responsable.

 

 

Comment le promoteur pourrait-il être encore plus utile à la société ? Le promoteur a-t-il un rôle social?

Jean Pène :

Par essence, le promoteur est un commerçant. Il analyse un site en fonction de son potentiel commercial et tendra à concevoir un bâtiment et des logements qui, dans un environnement concurrentiel donné, lui permettront de maîtriser le foncier (en faisant une meilleure offre que ses confrères), en vendant au prix le plus juste (moins il sera cher, mieux il vendra, mais moins il aura de chance de maîtriser le foncier nécessaire à sa production) un logement adapté à la demande et aux capacités financières de ses clients. Dans cette mécanique, la notion d’utilité sociale n’apparaît pas.

Il n’en demeure pas moins que le logement est un bien de première nécessité et qu’au niveau national, un tiers de la production de ce bien de première nécessité est assurée par les promoteurs et cette part est encore supérieure dans les zones urbaines. Les collectivités, soucieuses du bien-être de leurs administrés, ont des exigences en termes de quantité, nature et qualité urbaine.

Les promoteurs, ancrés dans le tissu économique local, ont à cœur de répondre aux attentes exprimées par ces collectivités et assument donc pleinement leur rôle social, dépassant le simple cadre de la loi de la concurrence décrite ci-dessus.

La prise en compte du bien commun passe par un échange continu entre les garants de cet intérêt commun et les professionnels. Il faut en effet éviter que seules les lois du marché construisent les villes de demain d’une part, mais aussi, d’autre part, que l’imposition dogmatique de contraintes irréalistes ne viennent empêcher ou ralentir la production de logements. Et des contraintes irréalistes, il y en a beaucoup, par exemple l’accumulation de contraintes qualitatives vertueuses qui viennent augmenter les coûts de construction et qui coïncident avec l’obligation de vendre une proportion importante des logements à des primo-accédants, dont la capacité financière est souvent inférieure à celle des ménages qui sont déjà propriétaires.

Il faut donc que les promoteurs échangent en permanence avec leur écosystème afin de définir des objectifs atteignables et de construire des logements, des bâtiments, des quartiers, durables et qualitatifs, au plus grand bénéfice de la société.

 

 

Doit-on, comme le suggère l’auteur, réformer la politique du logement ? 

Pourquoi faudrait-il réformer la politique du logement ?

Jean Pène :

Le marché du logement est extrêmement dynamique, le niveau de production est élevé, ciblé dans les zones tendues, la politique du logement serait donc efficace.

L’auteur pointe le principal échec de cette politique : l’augmentation des prix des logements et des loyers qui entraînent la nécessité d’une augmentation des aides, qui entretiennent cette inflation.

La réponse suggérée par Emmanuel Macron est simple et radicale : provoquer un choc de l’offre. Cela ne sera possible que si les conditions pour augmenter cette offre sont réunies : plus de fonciers disponibles (là aussi nous avons besoin d’un choc de l’offre !), moins de freins à l’obtention des droits à construire, la possibilité de construire moins cher (allègement de la fiscalité, simplification des normes) et d’être moins dépendants des aides de l’Etat. Ces points sont effectivement développés dans ce livre et justifient pleinement une réforme de la politique du logement.

 

 

Quelle devrait être la vraie place et le vrai rôle des collectivités? Quelle serait la répartition idéale des rôles de chacun ?

Jean Pène :

Les collectivités sont garantes du bien commun. Il est donc naturel qu’elles soient attentives à la qualité de la production des promoteurs, qui participent à la construction de la ville.

Nous sommes à mi-chemin entre une promotion d’opportunité, dictée par la possibilité de faire, dans un cadre réglementaire, et une production de commande qui correspondrait aux bâtiments voulus par la collectivité.

Lorsque le projet naît et grandit dans l’échange et la prise en compte des intérêts des différentes parties (obligation de rentabilité, adaptation du produit à une cible de clientèle pour le promoteur, orientations d’aménagement et d’évolution urbaine pour la collectivité), nous allons dans le sens de la qualité.

En revanche, lorsque la collectivité impose de manière dogmatique des contraintes pour afficher une « amélioration » de la qualité, sans concertation avec les professionnels, (imposition de taille minimale de logements, augmentation du nombre de parkings, obligation de faire les parkings en sous-sol…), le résultat est en général un renchérissement des prix  qui provoque une accentuation de l’orientation du marché vers des investisseurs à la capacité financière la plus élevée, qui sont aussi les plus solvables et les mieux accompagnés.

 

 

Comment les consultants patrimoniaux de notre réseau de distribution, le réseau Prodémial, peuvent-ils intégrer l’immobilier dans leur offre ? En quoi est-ce important ?

Xavier Chausson :

L’immobilier a une place à part dans le cœur des français et dans l’ADN de notre entreprise. Nous avons 25 ans d’expérience dans ce secteur. Et c’est à partir de l’immobilier que nous nous sommes diversifiés par la suite dans d’autres domaines de la gestion patrimoniale comme l’assurance-vie ou les placements financiers pour répondre aux différentes attentes de nos clients.

Nos consultants patrimoniaux s’adressent à une clientèle d’investisseurs soucieuse de préparer leur retraite, de se constituer un patrimoine, de sécuriser leur famille et d’optimiser leur fiscalité.

Mais tous n’ont pas forcément les moyens d’investir des liquidités importantes. L’acquisition d’un logement destiné à la location peut-être un bon moyen de répondre à ces objectifs. En effet, les loyers encaissés plus les avantages fiscaux accordés vont financer une partie significative des remboursements d’emprunt et des charges de copropriété. Cela permet de se constituer un patrimoine immobilier en utilisant les effets de levier de l’emprunt et des économies d’impôts sans apport d’argent en dehors de l’effort d’épargne mensuel pendant la durée de crédit choisie.

Aux termes des remboursements, l’investisseur est propriétaire d’un appartement et génère des revenus complémentaires, grâce aux loyers qu’il encaisse.

On entend souvent parler dans ce cas de défiscalisation. Ce que je réfute.

Il ne s’agit pas de défiscaliser mais d’investir autrement l’argent de ses impôts. En effet, à la place de le verser au Trésor Public, les acquéreurs l’investissent directement dans la construction d’un logement à but locatif et bénéficient ainsi des incitations fiscales mises en place par l’Etat (les lois Robien, Scellier, Duflot ou Pinel, pour n’en citer que les dernières).

Ces investissements contribuent ainsi au besoin de logements non satisfaits, et ce besoin va croissant puisque dans les prochaines années, il faudra construire plusieurs millions de logements neufs supplémentaires en France. De plus, ils contribuent aussi à la création d’emplois dans le secteur du bâtiment.

Toutefois, l’expérience a démontré la nécessité d’être vigilant sur la qualité de l’emplacement ainsi que sur la réalité de la demande locative. C’est ce que les promoteurs, adhérents à la FPI, s’attachent à respecter.

 

 

Alexandra Cuxac soumet 10 propositions pour une politique de logement d’avenir.

Jean, auxquelles adhérez-vous sans hésitation, en tant que Promoteur, et lesquelles rajouteriez-vous ?

Jean Pène :

La proposition à laquelle j’adhère le plus fortement est celle de la création d’une TVA à taux réduit pour l’accession à la propriété. L’augmentation des prix du logement a éloigné des promoteurs une grande partie de la clientèle de primo-accédants, qui s’est dirigée vers l’achat de logements existants. Une telle mesure nous permettrait de resolvabiliser  cette clientèle.

Je soutiens bien évidemment les propositions qui visent à fluidifier la production de logements : réduction du délai de traitement des recours et arrêt de l’inflation normative.

Personnellement, je rajouterais une mesure visant à créer des logements intermédiaires (loyers situés entre le loyer des logements sociaux et le loyer du marché) financée par les particuliers, en associant une TVA minorée à 10% et une incitation fiscale en contrepartie des loyers minorés au niveau du P.L.S. (Prêt Locatif Social) par exemple pour des locataires soumis à condition de revenus. L’objectif de cette mesure étant de créer une offre de logement adaptée aux locataires ne trouvant pas de logement social (qui se concentre actuellement sur la population la plus en difficulté) et qui ont des difficultés à se loger dans le parc locatif privé classique. Ce dispositif viendrait compléter celui mis en place pour les investisseurs institutionnels (essentiellement pilotés par S.N.I – filiale immobilière d’intérêt général de la Caisse des Dépôts – et CILEO – filiale immobilière d’Action Logement, ex 1% logement), et permettrait de compléter l’offre locative sur un segment aujourd’hui presque inexistant.

 

 

Plus largement, la France doit-elle réellement devenir un pays de propriétaires ? On ne peut pas dire que cela ait réussi aux Etats-Unis ou à l’Espagne dans l’histoire récente… 
Est-ce vraiment souhaitable et faisable ?

Xavier Chausson :

58 % des ménages français sont propriétaires de leur résidence principale. Il me semble que ce chiffre est la résultante d’un ensemble de facteurs complexes, culturels et économiques.

S’il est certain que la majorité de nos concitoyens souhaite être propriétaire pour investir plutôt que de dépenser un loyer, en revanche tout le monde n’a pas la capacité de le devenir, ni forcément un projet de vie personnelle suffisamment stable ou abouti. Le passage par un statut de locataire est le point de départ de la quasi-totalité des parcours résidentiels. Il faut donc une offre locative (sociale et privée) suffisante pour y répondre.

Je ne pense pas qu’il soit utile de mettre en place une politique du logement visant à modifier les équilibres ou proportions actuels. La priorité est d’assurer une production de logement suffisante pour permettre à tous de se loger correctement en fonction de leurs besoins.

En détendant le marché, les conditions d’accès à la propriété pour ceux qui le souhaitent seront ainsi facilitées. Ainsi, les différentes lois de défiscalisation qui ont été mises en place en faveur des investisseurs dans le logement neuf depuis 20 ans n’ont pas entraîné de baisse de la proportion de propriétaires occupants (au contraire cette proportion a continué à augmenter).

 

Les exemples des Etats-Unis et de l’Espagne sont très différents de ce que l’on connaît en France. Dans un cas, la pratique des prêts hypothécaires, cumulée avec la création d’une bulle immobilière, a favorisé l’accès à la propriété de personnes difficilement solvables qui se sont retrouvées surendettées lorsque le marché immobilier a baissé ; dans l’autre cas, le système économique de production des logements porté par l’euphorie du secteur immobilier, et en particulier l’absence du mécanisme de la V.E.F.A. (Vente en État Futur d’Achèvement) présent en France, a généré la construction de milliers de logements sans acquéreurs, provoquant la chute du marché immobilier. Le modèle français est protecteur : quand un bâtiment sort de terre, il est déjà réservé à plus de 50% par des acquéreurs dont la banque s’est assurée de la solvabilité, ce qui contribue à la stabilité du marché de l’immobilier. Ces facteurs sont indépendants de la qualité de l’acquéreur, occupant ou investisseur.