Certaines idées reçues sur l’investissement locatif passées au crible de l’expertise et de l’expérience, avec le groupe Omnium Finance.

Depuis près de 35 ans, les Français utilisent les lois fiscales pour devenir investisseurs dans un secteur stratégique, le logement.

Acteur majeur du conseil patrimonial, c’est-à-dire, en immobilier locatif, en assurance-vie et en placements financiers, le groupe Omnium Finance ainsi que son réseau de distribution Prodémial possèdent une expérience et une expertise de plus de 25 ans dans le domaine de l’investissement locatif.

Nous avons saisi l’occasion de nous entretenir à ce sujet avec un consultant expérimenté du réseau, Jean-Max Brison. Loin des arguments battus et des fantasmes infondés, Jean-Max nous suggère certaines pistes de réflexion qui nous permettront de faire évoluer notre vision des choses, mais aussi de nous interroger différemment, en tant qu’investisseurs, sur la valeur réelle de nos biens immobiliers.

 

  1. Jean-Max, depuis 1996, année où tu as rejoint le réseau Prodémial, combien d’investisseurs as-tu accompagné dans leurs acquisitions d’un bien immobilier à vocation locative ?

Étant donné que dès le départ, j’ai choisi comme axe stratégique le développement d’équipes, je compte seulement un peu moins d’une centaine d’investisseurs en Immobilier, à titre personnel. Cela peut paraître faible pour 24 ans d’exercice de la profession, mais mon expérience ne se résume pas à cela, car j’ai aussi réalisé plusieurs centaines de « ventes » en accompagnement de consultants.

 

  1. As-tu réalisé toi-même des investissements immobiliers, à titre personnel ? Quelle est ton expérience ?

Oui, je suis investisseur, à titre personnel, dans 2 résidences commercialisées par Stellium, situées en Martinique : La Palmeraie à Schœlcher et Les Jardins d’Émeraude à Ducos, ainsi que dans la Résidence Ixia à Toulouse, qui me sera livrée en fin 2019. Deux de mes filles et mes deux gendres sont également investisseurs en Immobilier, par l’intermédiaire de Stellium, sans parler de la famille un peu plus éloignée.

Rappelons-nous, nous exerçons notre métier, en privilégiant le modèle relationnel. J’ai donc proposé mes services et mon conseil à mes proches. La démarche relationnelle est un modèle exigeant, car elle suppose une responsabilité et une satisfaction accrue.

Et si je suis moi-même investisseur et si ma famille l’est aussi, c’est que d’une manière générale, je suis un fervent adepte de l’investissement immobilier, tout en respectant les fondamentaux de cet actif : la situation, la qualité intrinsèque, le marché locatif et les différentes perspectives de sortie du dispositif fiscal (colocation pour optimiser le loyer, location en meublé pour optimiser les loyers et leur fiscalité, par exemple).

La première clé de la réussite de tout investissement en immobilier locatif, c’est que le bien soit loué le plus possible et, bien sûr, que le locataire paie régulièrement son loyer. Pour prendre l’exemple de mon appartement de La Palmeraie, il a été loué sans interruption depuis sa livraison en 2006, sauf pendant 1 mois, lors du changement du premier locataire qui y était resté pendant 9 ans.

La deuxième clé est d’anticiper et de pouvoir assumer les décalages éventuels de trésorerie, en toutes circonstances.

Et la troisième, c’est de penser long terme, de se projeter avec son investissement au-delà de 15 ans.

 

  1. A ton avis, Jean-Max, pourquoi autant d’idées reçues et de débats politico-médiatiques autour de l’immobilier et surtout autour des dispositifs fiscaux, en France ?

Beaucoup d’idées fausses sont véhiculées notamment par les médias qui ne s’intéressent qu’aux « accidents » industriels et sont prompts aux raccourcis et aux amalgames. Le cas de la résidence qui présente des malfaçons, même mineures, est mis à la même place (en gros titres) que celle qui ne verra jamais le jour, en raison de la défaillance du promoteur.

Les mêmes sont pourtant amenés à décrire les besoins criants en logements, dans de nombreux secteurs géographiques et à se plaindre soit du mal-logement, soit de l’habitat ‘concentrationnaire’ des années 1960-70, soit de la flambée des prix des loyers !

Les politiques sont eux aussi ambigus. Certains voudraient créer un choc d’offre par la libéralisation des permis de construire, là où d’autres voudraient repositionner l’État en tant que promoteur.

Les dispositifs fiscaux qui ont permis la construction en cumulé de millions de logements, en 33 ans d’existence, depuis la première loi Méhaignerie, répondent à ce besoin essentiel de se loger sur le territoire, où l’on a choisi de vivre et de travailler. L’initiative privée, incitée fiscalement et bien encadrée géographiquement, montre qu’elle répond au plus près aux besoins de nos concitoyens en matière de logement, mais elle se heurte à de nombreux dogmatismes idéologiques et d’approximations économiques.

Nous, nous le savons bien, l’investissement locatif est source de richesse pour le budget national ! La seule TVA, perçue immédiatement, compense les gains fiscaux étalés sur 9 ans, sans compter la création d’emplois directs non délocalisés et la « richesse » du secteur : quand le bâtiment va tout va !

 

  1. Question légèrement plus technique : comment juger de la valeur d’un bien immobilier locatif ?

La valeur d’un actif quel qu’il soit, au-delà de son prix de revient, dépend de la loi de l’offre et la demande. Cette « vérité universelle » s’applique tout autant à des marchés très différents comme les actions ou encore le pétrole, l’or ou les matières premières alimentaires. C’est tout aussi vrai en Immobilier d’investissement, avec en supplément l’incidence des taux d’intérêt, car l’achat d’immobilier se fait en grandes proportions avec des capitaux empruntés.

S’agissant de l’immobilier locatif plus particulièrement, pour trouver le prix juste, la « Fair Value » anglo-saxonne, on peut combiner 2 approches d’évaluation.

 

  • L’une purement immobilière : situation, qualité intrinsèque, prestations, superficie, étage, exposition, parkings, absence de nuisances, prix au m2 constatés dans la zone etc …

Il existe d’ailleurs des sites d’estimation gratuite qui donnent des moyennes par secteur géographique : notaires.frmeilleursagents.comseloger.com, etc …

Il y a également le site du Service Public : Patrim.gouv.fr pour aider à évaluer par comparaison des ventes enregistrées dans le même quartier et qui fait référence pour l’évaluation des successions ou encore de l’IFI.

 

  • L’autre, purement financière : contrairement à la plupart des actifs, comme l’or ou les pierres précieuses et comme certaines actions ou obligations, l’immobilier locatif est un actif qui rapporte un revenu (le loyer brut).

Pour un investisseur dans l’immobilier locatif, dans l’ancien, qui attend une certaine rentabilité de ses capitaux investis, par exemple 5% par an, le prix du bien peut être défini par référence à ce pourcentage attendu.

Exemple : loyer actuel 800€ /mois soit 9.600€ annuels / 5% = valeur d’estimation = 192.000€.

L’attractivité du logement, la facilité de la location et l’élasticité du loyer, agissent donc comme un amortisseur, à la baisse éventuelle de valeur du bien.

C’est pourquoi il est judicieux d’ouvrir des perspectives d’amélioration des loyers encaissés ce qui augmente mécaniquement la valeur financière d’un bien locatif.

Prenons l’exemple où grâce à une colocation ou une location en meublé, le loyer est augmenté de 10%. Avec un nouveau loyer de 880€ par mois, soit 10.500€ annuels, le calcul de la valeur à la vente du bien, avec le même taux de 5%, donne une valeur d’estimation de 210.000 €.

Les 10% s’appliquent bien à l’augmentation de valeur du bien.

Bien sûr, dans une acquisition dans le neuf, au-delà du loyer, la rentabilité se calcule, en tenant compte aussi des effets de levier de l’emprunt et des économies d’impôts qui souvent permettent des taux de rendement de l’épargne investie, supérieurs à 5%.

Enfin, la valeur d’un actif dépend aussi de l’urgence ou non de sa vente. Si le vendeur n’est pas dans l’urgence, il y aura toujours un bon moment pour vendre au prix qu’il estime être le bon pour son bien.

 

  1. Que doivent savoir les investisseurs au sujet de leur bien immobilier, à l’achat, pendant la durée du dispositif fiscal, en cas d’une éventuelle revente ?

Les investisseurs doivent absolument valider dès leur achat, la longueur de leur engagement ! Notre promesse a toujours été faite sur 12-15 ans minimums et mieux encore, à horizon de la retraite.

Nous devons les avertir à l’avance des sollicitations qu’ils recevront de la part des agences immobilières les incitant à revendre, à la sortie immédiate des engagements fiscaux souscrits (6-9-12 ans), sans même s’assurer que toutes les conditions sont remplies, notamment la durée continue effective de location. Cela vient d’arriver à deux de mes investisseurs, il y a peu de temps. Bien sûr, l’estimation qui leur était proposée était basée sur un discours établi du genre : « vous avez acheté trop cher, le marché a baissé, c’est toujours comme ça avec de la défisc… »

Heureusement, toujours en contact avec eux, ils m’ont appelé pour conseil. J’ai pu leur prouver, chiffres à l’appui, que leur intérêt était de ne surtout pas vendre.

Ayant, sur mes bons conseils, financé leurs investissements sur 25 ans, leur participation réelle incluant tous les flux de leur opération était faible et le remboursement de leur crédit représentait surtout de l’amortissement du capital emprunté. J’ai même développé à cette occasion, une calculette sur Excel leur prouvant que leur participation, grâce aux effets de levier conjugués du financement, de l‘économie d’impôts et de la location, pouvait « travailler » jusqu’à 30% l’an.

 

Qui paie ses dettes s’enrichit !